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Garantie du paiement des loyers par le cédant d'un fonds de commerce, cédant non informé des impayés par le bailleur, difficultés sérieuses en référé

Auteurs : Philippe LIEF, Avocat associé au Barreau de Bordeaux
Publié le : 09/09/2022 09 septembre sept. 09 2022
Droit immobilier
Droit immobilier / Bail commercial

Il est fréquent sinon systématique qu'un bail commercial prévoit que si le locataire cède son droit au bail (notamment dans le cadre de la cession de son fonds de commerce), il restera garant du paiement des loyers dus par l'acquéreur du fonds de commerce.

Une telle garantie ne peut être invoquée que durant trois ans à compter de la cession du bail.

Par ailleurs, le bailleur est tenu d'informer le cédant de tout défaut de paiement du nouveau locataire, et ce dans un délai d'un mois à compter de la date d'exigibilité du loyer.

Dans une affaire ayant donné lieu à une ordonnance de référé du Président du Tribunal judiciaire de Bordeaux du 27 juin 2022, l'acquéreur d'un fonds de commerce avait laissé impayés un certain nombre de loyers, peu de temps après avoir acheté le fonds.

Le bailleur avait engagé une procédure de référé en paiement de ces loyers. Dans le cadre de cette procédure, il avait également mis en cause le vendeur du fonds de commerce, pour obtenir la condamnation de ce dernier au paiement des loyers impayés, solidairement avec l'acquéreur du fonds de commerce.

Pour s'opposer à la demande formée à son encontre, le vendeur du fonds de commerce faisait valoir que le bailleur ne l'avait pas informé des impayés de loyer, dont il n'avait eu connaissance qu’à l’occasion de la procédure judiciaire.
Le Juge des référés a accueilli cette contestation, estimant que le défaut d'information imputable au bailleur avait entraîné pour le vendeur du fonds de commerce une perte de chance d'intervenir auprès de l'acquéreur pour que celui-ci règle les loyers.

Ce défaut d'information a donc été considéré comme une contestation sérieuse au sens de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, faisant obstacle à la compétence du Juge des référés.

Alors que le texte du Code de commerce prévoyant cette information par le bailleur (article L. 145-16-1 du Code de commerce) ne prévoit pas de sanction à ce défaut d'information, l’ordonnance de référé précitée souligne l'importance pour le bailleur de délivrer cette information préalable au vendeur du fonds de commerce, garant du paiement des loyers par son acquéreur.

À défaut d'avoir délivré cette information, il s'expose à ne pas pouvoir agir contre le vendeur du fonds de commerce, du moins en référé, lequel constitue la procédure la plus rapide pour obtenir une condamnation.

En pareil cas, le bailleur sera contraint d'engager une procédure au fond, beaucoup plus longue, et dans le cadre de laquelle il s'expose à ce que le Tribunal retienne une perte de chance pour le vendeur du fonds de commerce, conduisant le Tribunal à réduire voire à annuler le montant de la garantie due par ce dernier.

Il convient donc pour le bailleur confronté à cette situation de ne pas oublier d’informer le vendeur du fonds de commerce de tout impayé de loyer, et ce par lettre recommandée avec AR.
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