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Révision du loyer et incidence d’une clause d’échelle mobile après fixation du loyer du bail renouvelé

Auteur : Maxime GRAVELLIER
Publié le : 07/02/2020 07 février févr. 02 2020
Droit immobilier / Bail commercial

La Cour de cassation est logiquement intervenue, par un arrêt en date du 28 novembre 2019 (Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 18-22.105, F-D) afin de censurer le raisonnement d’une Cour d’appel qui a manifestement confondu, révision de l’article L145-39 du Code de commerce et application d’une clause d’indexation.

En l’espèce, à l’issue d’une procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur s’était acquitté du rappel de loyer dû selon le nouveau prix fixé par le juge.

Toutefois, le bail échu prévoyait une indexation conventionnelle du loyer, tous les trois ans, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction. 

Le bailleur a alors invoqué cette clause d’indexation (ou clause dite « d’échelle mobile »), dont la validité n’avait pas été contestée, pour exiger le paiement du différentiel de loyer indexé au titre de cette clause.

Cette demande est néanmoins rejetée par les juges du fond au motif que les conditions d’une demande de révision du loyer indexé prévues à l’article L145-39 du Code de commerce ne sont pas réunies, le bailleur ne justifiant pas d’une variation de loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé par décision de justice.

L’arrêt de la Cour d’appel est logiquement cassé au motif que le bailleur n’avait pas formé une demande en révision du loyer indexé mais une demande en paiement d’un arriéré de loyer automatiquement réactualisé suivant la clause d’échelle mobile stipulée au bail.

Cette décision salutaire est l’occasion de rappeler quelques principes.

De nombreux baux contiennent des clauses dites d’indexation ou d’échelle mobile dont l’objet est de faire évoluer automatiquement le loyer (à la hausse comme à la baisse) selon une certaine périodicité (en général un an) en fonction de la variation d’un indice.

Concrètement, le montant obtenu après application du jeu des indices constitue le montant « plafond » auquel le loyer peut être fixé.

Toutefois, l’article L145-39 prévoit la possibilité de solliciter la révision de la clause d’indexation lorsque, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’une quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision de justice.

Le but de cette révision est d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative.

Schématiquement, si le loyer a augmenté de plus d’un quart par le jeu de la clause d’indexation, c’est en principe le preneur qui va solliciter la révision (même s’il est possible qu’elle intervienne à l’initiative du bailleur s’il estime que la valeur locative est supérieure).

Or, dans l’espèce soumise à l’appréciation de la Cour de cassation, il ne s’agissait absolument pas pour le bailleur de solliciter une révision du loyer mais simplement d’invoquer la clause d’échelle mobile stipulée au bail à l’appui d’une demande de rattrapage de loyers.

Il ne faut donc pas confondre la mise en œuvre d’une clause d’indexation avec la révision fondée sur l’article L145-39 du Code de commerce qui suppose l’existence d’une variation de plus de 25% du loyer depuis la date de prise d’effet du bail initial ou depuis toute fixation judiciaire du loyer intervenue postérieurement.  
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