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REGIME DE LA GARANTIE CONTRE LES VICES ET DEFAUTS DE CONFORMITE APPARENTS EN VEFA ET DIMINUTION DU PRIX DE VENTE

Auteur : Charlotte DE LAGAUSIE
Publié le : 18/03/2020 18 mars mars 03 2020
Droit immobilier / Construction

Cassation 3ième civile, 7 mars 2019, n°18-16.182

La loi du 25 mars 2009 a mis un terme à un abondant contentieux relatif à la garantie des vices et défauts de conformité apparents en alignant le régime des défauts de conformité sur celui des vices apparents.

Restent toutefois des questions relatives à la mise en œuvre de cette garantie de droit spécial.

L’arrêt du 7 mars 2019 vient préciser l’application de l’article 1642-1 du Code civil qui prévoit qu’une fois les défauts ou vices dûment dénoncés, « il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».

En l’espèce, les vices et non conformités étaient nombreux et atteignaient l’habitabilité normale des lieux.

Le vendeur avait offert à titre de réparation, la livraison d’un pavillon mitoyen.

L’acquéreur, peu convaincu par cette proposition, avait saisi les juges du fond en sollicitant une diminution du prix qui lui a été accordée à hauteur de 30.000€.

Le vendeur contestait devant la Cour de Cassation, la possibilité pour le juge de le condamner à une diminution du prix alors qu’il offrait la réparation et prétendait à une violation des dispositions de l’article 1642-1 deuxième alinéa du Code civil.

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que l’on pouvait raisonnablement douter de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui ne démontrait pas que le pavillon proposé présentait les mêmes caractéristiques que le bien vendu.

Au-delà de l’anecdote, l’arrêt démontre que les juges conservent un pouvoir d’appréciation sur l’offre de réparation émanant du constructeur.

Cette offre de réparation n’écarte les autres sanctions que sont la résolution du contrat ou la diminution du prix qu’à la condition qu’elle paraisse fiable, pertinente et opportune.

Mais l’arrêt suggère, en filigrane, la possibilité pour le vendeur de ne pas réparer stricto sensu, les défauts de la chose vendue, mais de proposer une alternative qui serait considérée comme une réparation si elle est fiable, pertinente et opportune.

En d’autres termes, la rédaction de l’arrêt laisse penser que si le vendeur avait rapporté la preuve d’une équivalence totale des caractéristiques de la maison mitoyenne à celle vendue, la Cour aurait sans doute estimé que la réparation étant offerte, l’acquéreur ne pouvait pas solliciter la résolution de la vente ou la réduction du prix.

Ce qui est pour le moins novateur.
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