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L’exercice d’une activité de bar à chicha ne peut être considéré comme accessoire à la destination contractuelle de salon de thé

Publié le : 17/05/2023 17 mai mai 05 2023
Droit immobilier / Bail commercial

C’est, sans grande surprise, la conclusion à laquelle parvient le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux termes d’une ordonnance rendue le 24 avril 2023.

En l’espèce, un bailleur, défendu par le cabinet GRAVELLIER -LIEF-DE LAGAUSIE-RODRIGUES, avait conclu un bail commercial aux termes duquel il était précisé que les locaux devaient être utilisés exclusivement pour les activités suivantes :

« salon de thé, restauration rapide et petite restauration (hamburger, frites et pizza) ».

En cours de bail, le propriétaire était informé que les locaux étaient également utilisés en tant que bar à chicha.

Il prenait alors l’initiative de faire délivrer une sommation d’avoir à se conformer à la destination du bail et visant la clause résolutoire.

Celle-ci n’était toutefois pas suivie d’effet, ce que le bailleur faisait établir par procès-verbal de constat.

Une procédure aux fins de constat du jeu de la clause résolutoire devant le juge des référés était alors diligentée, le bailleur entendant tirer les conséquences du non-respect par le locataire de la clause de destination du bail.

En réponse, le locataire soutenait que l’activité de bar à chicha devait être considérée comme accessoire à celle de salon de thé de sorte qu’elle pouvait parfaitement être exercée dans les lieux loués sans que cela ne constitue un quelconque manquement de sa part.

A cet égard, il convient de rappeler ce qui suit.

La procédure de déspécialisation (qui peut être plénière ou partielle) et qui permet au locataire d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires est prévue à l’article L145-47 du Code de commerce :

« Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

A cette fin, il doit faire connaitre son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandé avec demande d’avis de réception en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaitre dans un délai de deux mois à peine de déchéance s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ».

Il existe néanmoins des hypothèses dans lesquelles des activités peuvent être considérées comme accessoires ou incluses, auquel cas il n’est pas nécessaire de respecter le formalisme lié à la déspécialisation.

Or, il a déjà été jugé que l’activité de bar à narguilé n’entrait pas dans la destination du bail de salon de thé et ne pouvait donc être considérée comme un accessoire de l’activité principale.

Dès lors, ne s’agissant pas d’une activité incluse, le locataire ne peut s’y adonner sans avoir au préalable respecté les formalités édictées par l’article L145-47 et ce quand bien même il s’agirait d’une activité couramment exercée (voir notamment en ce sens : Cass, 3ème civ, 07/12/2004, n°03-17.115).

C’est donc logiquement la solution à laquelle aboutit le juge des référés bordelais :

« L’activité de bar à chicha dans le local loué, par les spécificités qu’elle présente et les nuisances qu’elle peut occasionner, ne saurait être qualifiée d’accessoire à celle de salon de thé prévue par le bail. Or, le locataire ne peut adjoindre à l’activité principale prévue au bail que des activités connexes ou incluses, sauf à solliciter expressément l’autorisation de son bailleur, ce que la défenderesse ne justifie ni même ne prétend avoir fait.

(…)

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que Madame X. exploite une activité contraire à la destination des lieux telle que prévue par le bail ».

Il est ainsi fait droit à la demande du bailleur de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du preneur est ordonnée.
 
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