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Précision au sujet de la modification des caractéristiques des locaux loués en tant que motif de déplafonnement : l’arrêt de la 3ème chambre civile du 09 septembre 2021 (n°19-19.285)

Auteur : Maxime GRAVELLIER
Publié le : 18/03/2022 18 mars mars 03 2022
Droit immobilier / Bail commercial

L’article L145-34 du Code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, auquel cas le loyer peut être déplafonné et donc fixé à la valeur locative.

Pour rappel, l’article L145-33 prévoit que la valeur locative est déterminée, à défaut d’accord, d’après :
 
  • Les caractéristiques du local considéré
  • La destination des lieux
  • Les obligations respectives des parties
  • Les facteurs locaux de commercialité

La modification notable de l’un de ces éléments est donc susceptible de justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Cela étant, au-delà du caractère notable de la modification expressément visé à l’article, la question s’est posée de savoir si la modification devait également être favorable au locataire pour justifier le déplafonnement.

La Cour de cassation a eu l’occasion de répondre par l’affirmative au sujet de la modification des facteurs locaux de commercialité considérant que celle-ci ne pouvait être utilement invoquée comme motif de déplafonnement qu’à condition qu’elle soit favorable au commerce effectivement exploité (3ème civ, 14/09/2011 n°10-30.825).

Aux termes de l’arrêt commenté, la haute juridiction se prononce cette fois au sujet d’une modification des caractéristiques des lieux loués.

En l’espèce, le preneur avait réalisé en cours de bail d’importants travaux ayant notamment consisté à supprimer quelques cloisons pour intégrer dans la surface commerciale de vente une partie bureau et une partie réserve.

Le bailleur entendait ainsi s’en prévaloir pour solliciter, dans le cadre du renouvellement du bail, un déplafonnement du loyer

Le locataire faisait néanmoins valoir que cette modification ne pouvait constituer un motif de déplafonnement qu’à la condition qu’elle ait eu une incidence favorable sur l’activité exercée, ce qu’il contestait.

La Cour d’appel s’était rangée à l’argumentation du bailleur qui prétendait que le seul caractère notable de la modification des caractéristiques des lieux loués suffisait à justifier le déplafonnement indépendamment de l’appréciation d’une quelconque incidence favorable sur l’activité du locataire.

Saisie sur pourvoi de ce dernier, la Cour de cassation donne raison aux juges du fond en considérant que la Cour n'avait pas à procéder à la recherche du caractère favorable ou non de cette modification des caractéristiques des locaux loué dont elle avait relevé le caractère notable.

Précisons enfin que la Cour de cassation avait déjà statué en ce sens au sujet de la modification de la destination des lieux, considérant qu'elle justifiait à elle seule le déplafonnement sans qu’il soit besoin de rechercher si elle avait eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (3ème civ, 18/01/2012, n°11-10.072).
 
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