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Le « lissage PINEL » est-il constitutionnel ?

Auteur : Maxime GRAVELLIER
Publié le : 23/03/2020 23 mars mars 03 2020
Droit immobilier / Bail commercial

Si le loyer d’un bail renouvelé est, par principe, plafonné, il existe des hypothèses de déplafonnement (en cas de modification notable de l’un des éléments mentionnés à l’article L145-33 du code de commerce) qui permettent de fixer le loyer à la valeur locative.

La loi du 18 juin 2014 dite « PINEL » est toutefois venue apporter un tempérament au mécanisme du déplafonnement en prévoyant que « la variation de loyer qui découle (du déplafonnement) ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Concrètement, il n’est donc pas possible de fixer le loyer à la valeur locative dès la première année de renouvellement (sauf bien entendu si la valeur locative conduit à une augmentation du loyer de moins de 10%), l’augmentation devant être progressive, par paliers de 10%.

Exemple :

Si le loyer précédant le renouvellement est de 50.000 € et si le loyer déplafonné fixé par le juge est de 90.000 €, le calcul s’établira de la manière suivante :
  • Année 1 : 55000€
  • Année 2 : 60500€
  • Année 3 : 66550 €
ainsi de suite, jusqu’à atteindre la valeur locative qui en l’espèce sera atteinte à la 7ème année du bail (il est d’ailleurs possible qu’elle ne soit jamais atteinte d’ici l’écoulement de la période de 9 ans).

Cette disposition protectrice du preneur à bail (dont il faut toutefois rappeler qu’elle peut être conventionnellement écartée par les parties) a régulièrement fait l’objet de contestations en ce qu’elle engendrerait une atteinte illégitime et disproportionnée au droit de propriété du bailleur.

C’est précisément sur ce point que le Conseil constitutionnel va être amené à se prononcer, la Cour de cassation ayant retenu, aux termes d’un arrêt de la troisième chambre civile du 6 février 2020 (n°19-19.503) le caractère sérieux de la question prioritaire de constitutionnalité relative aux dispositions du dernier alinéa de l’article L 145-34 du Code de commerce.

La décision à intervenir sera sans aucun doute scrutée de près.
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