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EXTENSION DE L'ACTIVITE D'UN SALON DE THE A UNE ACTIVITE DE PETITE RESTAURATION ET DEBIT DE BOISSONS ALCOOLISEES

Auteurs : Philippe LIEF, Avocat associé au Barreau de Bordeaux
Publié le : 23/11/2022 23 novembre nov. 11 2022
Droit immobilier / Bail commercial

Une affaire récente dans laquelle le locataire commercial était défendu par Maître Philippe LIEF, avocat associé de l'AARPI GLLR, illustre le mécanisme de « déspécialisation partielle » ou « déspécialisation restreinte ».

Il est rappelé que le locataire est tenu de respecter la destination des lieux loués telle qu'elle résulte du bail ; il ne peut modifier son activité qu'avec l'accord du bailleur. Néanmoins, le législateur a instauré une procédure dite de déspécialisation qui permet de modifier la destination contractuelle même en cas d'opposition du bailleur :
  • la déspécialisation partielle ou restreinte qui autorise l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires (article L. 145-47 du Code de commerce) ;
  • la déspécialisation plénière qui permet de modifier totalement la destination des lieux, ce qui revient à une transformation du fonds de commerce (articles L. 145-48 à L. 145-55 du Code de commerce).
 
Du point de vue juridique, pour que deux activités soient jugées connexes, ou complémentaires l'une de l'autre, il est nécessaire que ces activités ne soient pas différentes dans leur nature, leur mode d'exploitation, leur installation et le genre de clientèle à laquelle elles s'adressent. Pour apprécier le caractère connexe ou complémentaire des activités, les tribunaux doivent prendre notamment en considération l'évolution des usages commerciaux et des attentes de la clientèle.
 
En pratique, le caractère connexe ou complémentaire des activités considérées est apprécié au cas par cas par les tribunaux, et il est délicat de tirer des enseignements généraux des décisions de justice rendues en la matière.
 
C'est ce qui fait l'intérêt de l'affaire de déspécialisation ayant donné lieu à un jugement de la 5e Chambre civile du Tribunal judiciaire de Bordeaux du 17 novembre 2022 (no RG 19/09275). 
 
Dans cette affaire, le locataire exerçait une activité de salon de thé au sein d'une station balnéaire. Il avait sollicité auprès de son bailleur l'autorisation d'adjoindre à cette activité une activité de petite restauration et de débit de boissons alcoolisées à consommer à l'occasion des repas. Le bailleur s'était opposé à cette demande, ce qui avait conduit le locataire à saisir le Tribunal judiciaire de Bordeaux d'une demande de déspécialisation partielle.
 
Pour prononcer la déspécialisation partielle, le Tribunal relève que : 
 
« Compte tenu de l’emplacement des locaux à proximité de la plage, les activités de vente d’encas sucrés ou salés et boissons y afférentes s’adressent à la même clientèle, d’autant plus que ces deux activités participent de la même finalité : la vente de collations. Enfin, ces activités procèdent des mêmes techniques et équipements que ceux requis pour l’exercice de salon de thé, à savoir de l’assemblage, sans préparation sur place. Par ailleurs, le Tribunal constate qu’au regard des commerces voisins, cette adjonction d’activité est courante, de sorte que le caractère complémentaire se démontre par des considérations économiques.
Les activités de petite restauration et de débit de boissons éventuellement alcoolisées présentent le caractère complémentaire à l’activité de salon de thé ».

En conclusion, le Tribunal invite le bailleur et le locataire à signer un bail modifié, tenant compte des nouvelles activités ajoutées à la destination des lieux loués.
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