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DROIT DE REPENTIR DU BAILLEUR ET ENGAGEMENT DU PRENEUR DANS UN PROCESSUS IRREVERSIBLE DE DEPART DES LIEUX

Publié le : 12/08/2022 12 août août 08 2022
Droit immobilier
Droit immobilier / Bail commercial

L’article L145-58 du Code de commerce offre la possibilité au propriétaire d’un local commercial qui a refusé le renouvellement de son bail à un locataire d’exercer ce que l’on appelle son droit de repentir et donc finalement d’offrir le renouvellement précédemment refusé.

En pratique, cette situation se rencontre fréquemment lorsque le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction mais que le montant élevé de celle-ci conduit finalement le propriétaire à préférer le renouvellement du bail.

Cela étant, le texte ne distingue pas selon que le bailleur avait ou non offert le paiement de l’indemnité d’éviction de sorte que le droit de repentir peut parfaitement trouver à s’appliquer dans l’hypothèse d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

Conformément aux dispositions de l’article précité, ce droit de repentir « ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ».

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser qu’il s’agissait d’une condition alternative de sorte que le droit de repentir ne peut plus être exercé aussi bien lorsque le locataire a quitté les lieux que lorsqu’il a acquis ou loué un autre local même s’il n’a pas encore déménagé.

Également, aux termes d’un arrêt du 15 décembre 2021 (n°21-11.634), la haute juridiction est venue préciser que l’engagement d’un processus irréversible de départ des lieux loués par le preneur suffisait à faire obstacle à l’exercice du droit de repentir par le bailleur.

Un nouvel arrêt de la 3ème chambre civile en date du 06 juillet 2022 (n°21-12.024) apporte des précisions intéressantes.

En l’espèce, une SCI bailleresse avait délivré le 07 novembre 2014 un congé à effet du 31 août 2015 avec refus de renouvellement du bail commercial et sans offre d’indemnité d’éviction avant finalement de notifier l’exercice de son droit de repentir le 31 août 2015.

La société locataire a alors assigné la bailleresse en contestation de l’exercice du droit de repentir, au motif qu’elle était engagée dans un processus irréversible de départ au jour de la renonciation.

En effet, la gérante de la société locataire et un associé de celle-ci avaient créé le 19 août 2014 une SCI, laquelle avait fait l’acquisition d’un terrain en vue de la réalisation d’une construction destinée à permettre le relogement de la locataire évincée.

La Cour d’appel de Basse-Terre a fait droit à l’argumentation du preneur, déclarant ainsi nul et de nul effet le droit de repentir de la bailleresse.

Cette dernière s’est alors pourvue en cassation en faisant valoir que l’existence d’un processus irréversible de libération des lieux ne pouvait être caractérisé qu’au regard des démarches personnellement effectuées par le locataire en vue de sa réinstallation alors qu’en l’espèce, lesdites démarches avaient été effectuées par une personne morale distincte (la SCI créée en vue de l’acquisition du terrain).

Le pourvoi est rejeté.

En effet, la Cour de cassation considère qu’ayant souverainement retenu que le projet immobilier avait pour but de permettre le relogement de la locataire évincé, peu important que les démarches aient été effectuées par une personne morale distincte, dès lors que celles-ci avaient été menées dans l’intérêt de la locataire, la cour d’appel a pu en déduire que le droit de repentir n’avait pas été exercé valablement.

En conséquence, il n’est pas nécessaire que les démarches en vue de la réinstallation soient effectuées par le locataire lui-même dès lors qu’elles le sont dans son intérêt et que le processus engagé est irréversible.
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