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Bail commercial : Focus sur l’impact des travaux d’amélioration en tant que motif de déplafonnement.

Auteur : Maxime GRAVELLIER
Publié le : 08/01/2020 08 janvier janv. 01 2020
Droit immobilier / Bail commercial

Conformément aux dispositions de l’article R145-8 du Code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération, en tant que motif de déplafonnement justifiant la fixation du loyer à la valeur locative, que si directement ou indirectement (notamment par l’acceptation d’un loyer réduit), le bailleur en a assumé la charge.

Toutefois, il est également admis que des travaux d’amélioration financés par le preneur peuvent justifier le déplafonnement à la condition que ces travaux aient préalablement fait accession au profit du bailleur, ce qui pose la question de savoir à quelle date intervient cette accession.

Si le bail est muet sur ce point, la jurisprudence considère que l’accession doit jouer en fin de bail.

Concrètement, l’accession s’opère et le bailleur devient propriétaire des améliorations lors du premier renouvellement suivant leur réalisation.

Dans une telle hypothèse, la cour de cassation a consacré la solution suivant laquelle ces travaux ne peuvent être invoqués en tant que motif de déplafonnement qu’à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution.

En effet, dans la mesure où ces travaux ne deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur que lors du premier renouvellement suivant leur exécution, ils ne se valorisent que lors du second renouvellement.

C’est donc uniquement à ce moment là que le bailleur peut s’en prévaloir pour tenter de faire fixer le loyer à la valeur locative.

La Cour de cassation l’a notamment rappelé dans un arrêt du 14 mars 2019 (3ème civ, n°18-13.221).

En l’espèce, un bail commercial avait été tacitement renouvelé le 18 mai 2005.

Le preneur a sollicité un 2ème renouvellement à compter du 1er juillet 2014.

Le bailleur a alors sollicité un déplafonnement du loyer, se prévalant de travaux d’amélioration exécutés par le preneur entre 2001 et 2005.

La Cour d’appel a rejeté la demande de déplafonnement au motif que le bailleur ne démontrait pas avoir assumé la charge des travaux.

La Cour de cassation censure cette position rappelant que, « si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles d’entrainer un déplafonnement du loyer ».

En revanche, il convient d’apporter la précision suivante.

Une telle position ne peut être soutenue que dans l’hypothèse où la clause d’accession stipule que l’accession jouera « en fin de bail » ou en l’absence de clause d’accession (puisque dans une telle situation, la jurisprudence considère que l’accession doit jouer en fin de bail).

Toutefois, une solution différente s’impose lorsque le bail contient une clause précisant que l’accession jouera non pas « en fin de bail » mais « en fin de jouissance » ou « lors de la sortie des lieux du preneur ».

En effet, dans une telle hypothèse, les travaux d’amélioration financés par le preneur ne pourront jamais être invoqués par le bailleur en tant que motif de déplafonnement et seront donc sans incidence sur la fixation du loyer.

C’est notamment ce qu’à récemment rappelé la Cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 19/06/219.

En l’espèce, le bail stipulait que « tous travaux d’embellissements, améliorations, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués, par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront au départ effectif du preneur, de quelque manière et à quelque époque qu’elle arrive, la propriété du bailleur sans aucune indemnité ».

La Cour a considéré que cette clause reportait l’accession à la sortie des lieux du locataire et non en fin de bail, de sorte que les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur étaient sans incidence sur la fixation du loyer jusqu’à sa sortie des lieux.
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