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Bail commercial et procédure collective

Bail commercial et procédure collective

Publié le : 20/12/2019 20 décembre déc. 12 2019
Droit immobilier

Distinction entre la procédure de constat de la résiliation du bail commercial par le juge commissaire et d’acquisition du jeu de la clause résolutoire par le juge des référés : l’arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 09/10/2019 (n° 18-17.563)

Il est acquis que la compétence du juge-commissaire pour constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture n’exclut pas celle du juge des référés saisi sur le fondement de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Concrètement, le bailleur dispose donc d’une véritable option procédurale.

La question restait toutefois ouverte sur le point de savoir si les formalités préalables à la saisine du juge des référés étaient transposables à celle du juge commissaire.

En effet, le bailleur qui invoque une clause résolutoire devant le juge des référés doit impérativement délivrer au préalable un commandement de payer et attendre un délai d’un mois.

Une telle formalité devait-elle être également accomplie en cas de saisine du juge commissaire ?

La cour de cassation répond clairement par la négative : le bailleur qui agit devant le juge-commissaire pour lui demander de constater la résiliation de plein droit du bail commercial sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’a pas à faire délivrer préalablement le commandement de payer exigé à l’article L145-41 du Code de commerce.

La haute juridiction opère donc une nette distinction entre la demande faite au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la demande faite au juge commissaire de constater la résiliation de plein droit du bail.

Relevons par ailleurs que la saisine du juge-commissaire devrait conduire à priver le preneur du régime protecteur de l’article L145-41 c’est-à-dire la possibilité qui lui est offerte de solliciter des délais de paiement et donc la suspension des effets de la clause résolutoire, comme il peut le faire devant le juge des référés.

Maxime GRAVELLIER
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