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Paiement des loyers commerciaux en période de crise sanitaire

Auteur : Philippe LIEF
Publié le : 12/07/2021 12 juillet juil. 07 2021
Droit immobilier
Droit immobilier / Bail commercial

Malgré la levée quasi-intégrale des mesures d'interdiction d'accueil du public dans les locaux commerciaux qui restaient frappés par ces mesures (notamment les cafés et restaurants), les tribunaux qui avaient été saisis de demandes de résiliation de baux commerciaux pour non-paiement des loyers pendant la crise sanitaire et spécialement pendant les périodes d'interdiction d'accueil du public, continuent de rendre leurs décisions.

Celles-ci sont particulièrement scrutées par le praticien, intéressés par le sort qui est réservé par les tribunaux aux différents arguments soulevés par les locataires pour échapper en totalité ou en partie au paiement des loyers.

Pour un exemple parmi d'autres, une ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Périgueux le 8 juillet 2021 (RG 21/00024) dans une affaire dans laquelle le bailleur poursuivait la résiliation du bail commercial consenti à un centre de contrôle technique automobile, pour défaut de paiement d'un mois de loyer, au mois d'avril 2020, c'est-à-dire pendant le premier confinement.

En l'espèce, le locataire prétendait invoquer les mesures protectrices issues de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 (sursis à la résiliation des baux commerciaux pour défaut de paiement des loyers pendant la période du 12 mars au 23 juin 2020).

La décision rendue par le juge des référés de Périgueux est l'occasion de rappeler que ces dispositions protectrices ne bénéficiaient pas aux sociétés commerciales locataires contrôlées par une société holding au sens de l'article L233-3 du code de commerce, ce qui était le cas en l'espèce du locataire.

Le locataire invoquait également la mauvaise foi du bailleur au motif que celui-ci poursuivait la résiliation du bail alors que l'impayé de loyer se limitait à un mois, le locataire reprochant à son bailleur de ne pas avoir consenti une remise de loyer ou des délais de paiement.

Le juge des référés écarte l'argumentation du locataire, refusant de voir dans ces circonstances une mauvaise foi du bailleur.

Le locataire invoquait encore la force majeure au motif qu'il avait été privé temporairement de la jouissance des locaux loués.

L'argument est également écarté, le loyer impayé étant celui du mois d'avril, et les centres de contrôle technique ayant été autorisés à réouvrir dès le 2 avril 2020. Mais surtout, le juge des référés oppose à la société locataire que « la pandémie n'a pas eu de caractère irrésistible pour son activité économique et son obligation de payer le loyer convenu au regard des soutiens financiers et notamment du prêt garanti par l'État dont elle a bénéficié ».

Au final, le juge des référés constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit stipulée au bail, mais accorde rétroactivement des délais de paiement au locataire qui avait régularisé sa situation en cours de procédure.
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