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Locataires commerciaux : vigilance quant à la formulation de la demande de renouvellement

Auteur : Maxime GRAVELLIER
Publié le : 16/07/2021 16 juillet juil. 07 2021
Droit immobilier
Droit immobilier / Bail commercial

Cass, 3ème civ, 15 /04/2021, n°19-24.231 : L’acceptation pure et simple du bailleur du renouvellement aux clauses et conditions du bail précédent constitue un accord exprès sur les condition et clauses du bail, loyer compris.


La demande de renouvellement est l’acte par lequel le locataire manifeste sa volonté d’obtenir le renouvellement de son bail, ce qu’il peut avoir intérêt à faire dans plusieurs situations notamment si la valeur locative a baissé et qu’il souhaite obtenir une diminution de son loyer ou encore pour faire échec à la tentative du bailleur de laisser le bail se proroger au-delà de 12 ans en vue de solliciter un déplafonnement du loyer.

Rappelons que cette demande de renouvellement doit intervenir dans les six mois qui précèdent la fin du bail ou à tout moment en période de tacite prolongation.

En dehors de l’obligation de rappeler dans sa demande de renouvellement les dispositions de l’alinéa 4 de l’article L145-10 du Code de commerce relatif au délai de réponse ménagé au bailleur (trois mois), le preneur n’est absolument pas tenu de préciser le montant du loyer sollicité.

En pratique, il est fréquent que le renouvellement soit sollicité « aux clauses et conditions du bail expiré » ce qui était précisément le cas dans les faits à l’origine de cet arrêt. 

En l’espèce, le bailleur avait manifesté son accord sur cette demande de renouvellement, aux mêmes clauses et conditions antérieures.

Puis, le locataire avait sollicité la fixation du loyer à la baisse.

Face au refus de son bailleur, le locataire a notifié un mémoire préalable et saisi le juge des loyers commerciaux.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté sa demande aux motifs que les deux parties avaient exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat aux mêmes clauses et conditions antérieures sans mention de la moindre réserve et qu’il y avait par conséquent un accord explicite sur le prix.

Le preneur avait alors formé un pourvoi en faisant valoir que la mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration », si elle pouvait traduire la volonté de renouveler le bal, ne suffisait pas à caractériser un engagement précis, complet et ferme sur le montant du loyer du bail à renouveler.

La haute juridiction rejette alors le pourvoi :

« La cour d’appel a constaté que le preneur avait formulé une demande de renouvellement du bail aux clauses et conditions du précédent bail et que le bailleur avait exprimé son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures.

Elle a souverainement retenu, sans dénaturation, que les parties ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « au mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d’aucune réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent.

Elle a exactement déduit, de ce seul motif, que la demande en fixation du loyer du bail renouvelé devait être rejeté ».

Au regard de cette jurisprudence, il convient d’être particulièrement vigilant lors de la rédaction d’une demande de renouvellement.

En effet, si le locataire entend bénéficier d’une diminution de son loyer, il faudra prendre soin d’indiquer le montant du loyer sollicité ou à tout le moins de préciser que le renouvellement est sollicité aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer.

A défaut, le locataire se verra privé de la possibilité de demander la fixation judiciaire du loyer à la baisse.
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