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Les articles du cabinet

La consécration d’une responsabilité civile objective du syndicat des copropriétaires

Auteur : Fanny BESSON
Publié le : 27/03/2020 27 mars mars 03 2020
Droit immobilier / Copropriété

Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 18-19.359, F-D (pourvoi c/ CA Aix-en-Provence, 12 avr. 2018) : JurisData n° 2020-001735

Dans un arrêt du 23 janvier 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation consacre la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable « des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Pour engager la responsabilité du syndicat, il faut donc démontrer un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.

Dans ce cas d’espèce, un copropriétaire avait assigné en justice le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir réparation à la suite de l’affaissement d’une partie de l’immeuble.

Une expertise judiciaire a permis de déterminer que les désordres résultaient d’un phénomène de retrait-gonflement des terrains d’assise, argileux, à la faveur de venues d’eau, dues à des fuites dans les réseaux ou à une insuffisance du drain périphérique.

Cependant, le rapport d’expertise n’a pas permis d’établir si les désordres provenaient d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

La cour de cassation a tout de même confirmé l’arrêt qui avait été rendu par la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE le 12 avril 2018 et qui avait condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection et aux réparations préconisées par l’Expert judiciaire.

Ainsi, la preuve d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien n’est plus exigée.

Il suffit de démontrer que le dommage a son origine dans les parties communes, consacrant ainsi une responsabilité objective du syndicat des copropriétaires.

En ce sens, à compter du 1er juin 2020, date de l’entrée en vigueur de l’Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, le dernier alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposera que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
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