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Focus sur le congé donné par le bailleur à son locataire commercial

Auteur : Maxime GRAVELLIER
Publié le : 19/03/2020 19 mars mars 03 2020
Droit immobilier / Bail commercial

Il s’agit ici d’évoquer quelques-unes des principales règles applicables à la délivrance d’un congé en matière de bail commercial.

Quel que soit son objet (offre ou refus de renouvellement), le congé doit nécessairement être délivré par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par acte d’huissier de justice), au moins six mois à l’avance et pour le terme contractuel, c’est-à-dire à l’issue de la période des 9 ans.

Si le congé est donné avant le terme du bail mais moins de six mois avant celui-ci, il prendra effet en tacite prolongation et pour le dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de six mois de la date de délivrance du congé.

Exemple : congé donné le 15 janvier pour un bail venant à échéance le 30 avril. Dans ce cas, le congé prendra effet le 30 septembre.

La même règle s’applique en cas de délivrance d’un congé en période de tacite prolongation (c’est-à-dire la période qui s’ouvre à l’issue de l’échéance contractuelle en l’absence de congé ou de demande de renouvellement).

S’agissant de l’objet du congé, trois possibilités.
  1. Le bailleur offre le renouvellement du bail à son locataire aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, sauf éventuellement à solliciter une augmentation du montant du loyer. Rappelons à cet égard que le loyer du bail renouvelé est par principe plafonné au montant obtenu après application du calcul suivant : loyer d’origine x dernier indice publié à la date du renouvellement/ dernier indice publié au jour de l’entrée en vigueur du bail. Il existe toutefois des hypothèses dans lesquelles le loyer peut être déplafonné et ainsi fixé à la valeur locative.

  2. Le bailleur refuse le renouvellement. Dans cette hypothèse, le congé n’a pas à être motivé mais le bailleur doit, par principe, offrir le paiement d’une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi par le locataire lequel ne pourra pas   contester le principe du refus de renouvellement. L’éventuelle contestation portera uniquement sur le montant de l’indemnité d’éviction étant précisé que le locataire ne pourra être contraint de quitter les lieux tant qu’il n’aura pas perçu celle-ci.

    Rappelons toutefois que l’article L 145-58 du code de commerce organise le droit de repentir qui permet au bailleur ayant refusé le renouvellement en offrant une indemnité d’éviction, de revenir sur sa décision en offrant le renouvellement. Ce repentir peut être exercé jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction sera passée en force de chose jugée.

    Son exercice suppose par ailleurs que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un immeuble destiné à sa réinstallation.

  3. Le bailleur refuse le renouvellement sans offrir le paiement d’une indemnité d’éviction. Une telle hypothèse n’est envisageable que :
    • si le bailleur est en mesure de justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Il faudra au préalable que le bailleur ait adressé au locataire une mise en demeure d’avoir à faire cesser le manquement dans un délai d’un mois et ce par acte extrajudiciaire, sauf hypothèse d’infractions dites instantanées ou irréversibles pour lesquelles la mise en demeure n’a aucun intérêt et n’est donc pas exigée.

    • s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli compte tenu de son état d’insalubrité ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

      Rappelons pour terminer que la volonté du bailleur de voir le bail se poursuivre ou prendre fin pourra être exprimée en réaction à une demande de renouvellement dont le locataire aurait pris l’initiative.

      Cette demande de renouvellement fait courir un délai de trois mois dont dispose le bailleur pour faire part de sa position. A défaut de manifestation dans ce délai, le bailleur est réputé accepter le principe du renouvellement sans que cela n’implique un accord sur le prix du loyer éventuellement proposé par le preneur dans sa demande de renouvellement.
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